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撰文 | 蜜妹

这是家央 @闺蜜财经的第1796篇原创

图片来源 | AI自动生成

2026年已过半，我国房地产市场仍在震荡中寻求企稳。企稳

根据中指院最新数据，上半上半年100家房企销售总额为15863.6亿元，房企同比降幅较1-5月缩小了1.3个百分点，销售呈现连续四个月缩窄态势。变幅其中，绿城领跌老狗6月单月100家房企全口径销售额环比增长11.8%。家央

2026年上半年，企稳千亿房企仅剩3家，上半同比减少1家；百亿房企34家，房企同比减少12家。销售

聚焦TOP10房企，变幅增长格局已基本定型。绿城领跌老狗如下表所示，据蜜姐统计，二季度有4家房企销售同比实现稳定增长，分别为：中海地产、招商蛇口、中国金茂、华润置地，且全部为央企或央企控股背景；

另有6家同比下滑，分别为：保利发展、建发房产、越秀地产、滨江集团、绿城中国、万科地产，跌幅区间在-6.96%至-49.00%之间。

上半年蝉联变幅榜首位的依然是中海地产，以1343.5亿元的销售额、11.83%的同比增幅，拿下2026年上半年TOP10房企增速榜首。

在蜜姐看来，中海的增长逻辑可拆解为三层：

第一，央企的财务优势。背靠中国建筑集团，其融资成本长期处于行业最低区间。在行业融资渠道大面积收紧的背景下，中海几乎未受影响，反而能以更低成本获取优质地块。2024-2025年土地市场低迷期，中海在核心城市频繁出手，北京、上海、深圳的高总价地块屡屡被其拿下。这种“逆周期拿地”策略，在2025-2026年的销售端开始集中兑现。

第二，产品聚焦一二线核心。中海的开发版图高度集中于一线城市和强二线核心区，几乎不涉足三四线市场。2025-2026年，全国楼市复苏呈现“核心城市先行”特征，北上广深及杭州、成都等城市率先回暖，而中海恰恰在这些城市拥有充足的货值储备。当同行无货可卖时，中海有货且货在对的地方。

第三，稳健经营的文化基因。中海在行业狂奔期从未激进扩张，毛利率长期维持在20%以上，这为其留下了充足的利润缓冲空间。

不过蜜姐注意到，其11.83%的增速较2025年前2月的32.56%已明显放缓，说明中海的增长并非无限加速。核心城市的购买力恢复存在上限，拿地扩张带来的货值转化也需要时间。下半年能否维持两位数增长，取决于其新项目入市节奏以及一线城市的政策松动幅度。

整体来看，蜜姐认为这四家正增长企业具备以下共同特征：
1. 全部是央企或央企控股背景；
2. 财务纪律先行；
3. 区域聚焦核心城市；
4. 产品具备差异化。

下滑组的情况则不尽相同：

• 规模惯性拖累：如保利、建发。这两家在扩张期冲规模过猛，囤积了大量三四线和弱二线土地。如今全国复苏不均衡，拖累了整体增速。
• 区域高度依赖：如越秀、滨江。越秀依赖广州，滨江依赖杭州。城市降温时，缺乏缓冲地带。
• 商业模式脆弱：如绿城。其代建业务在委托方减少时收缩明显，自主开发又受杭州市场拖累，两条业务线同时承压。
• 信用风险：如万科，其下跌已超越市场周期因素。

最后，蜜姐还注意到，TOP10房企的变幅分化正在收窄：

• 增速端：上半年增速最高的中海地产，销售额同比增长11.83%。该数据在前5月为13.94%，前4月为14.17%，呈现逐月放缓趋势。
• 跌幅端：上半年除开有特殊情况的万科，TOP10房企销售额同比降幅最大的是绿城中国（-22.44%）。此前前5月该位置是越秀地产（-27.17%），前4月也是越秀地产（-37.77%）。
• 万科情况：实际上万科的销售额跌幅也在缩窄，从前2月的-57.26%缩至前6月的49%。

可以预见，下半年的房地产市场，方向比速度更重要。

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