撰文 | 花姐
出品 | 楼花网

每一个楼花，酒仙都是桥豪独一无二的。这里是宅收楼花网。

北京土拍的酒仙热度风向，正从丰台悄然回流至朝阳。桥豪

7月22日，宅收备受瞩目的酒仙酒仙桥0013-1地块将正式落槌。起拍价37.2亿元，桥豪折合楼面价6.44万/㎡。宅收

作为北京第六轮供地的酒仙首发宅地，它的桥豪登场，正式拉开了朝阳下半年豪宅战局的宅收大幕。

紧随其后的酒仙，是桥豪8月4日开拍的广渠路地块，以及暂无动态的宅收北菜园9001地块。

在北京楼市版图中，酒仙桥板块已被市场实打实验证为“豪宅沃土”。

前两年的两轮供地，已跑出两大标杆——北京宸园稳居板块销冠，中海万吉玖序紧随其后。

短短两年，这片土地吸纳了800多位高净值买家，百亿级成交额足以撑起其江湖地位。

即将出让的0013-1地块，紧邻两大热盘，直线距离仅两三百米。地段、圈层、改善属性同源。

但，0013-1地块与前两次的供地逻辑，截然不同。

它背后藏着朝阳官方最新的供地心思，也预示着酒仙桥豪宅下半场的天花板。

熟地为何拆分？

今年初的朝阳供地计划中，0013地块原本是一块完整的优质宅地。

占地4.27公顷，容积率2.8，总建面近12万㎡，限高60米。指标规整、地块完整，是核心城区难得的大盘。

但到了六月正式挂牌，一切突变。

地块被精准拆分、精细调规。动作虽小，意味深长。

1. 一分为二，化整为零

原地块拆分为0013-1、0013-2两个独立宅地：
* 西北侧0013-1：占地2.31公顷，建面5.78万㎡；
* 东南侧0013-2：占地1.96公顷，建面4.9万㎡。

两块地同步下调容积率至2.5，并各自配建4米宽街坊路。地块边界与独立性彻底理顺。

2. 配套移位，复刻成熟经验

原本位于0013地块东北角的0011幼儿园地块，被整体挪至南侧街角。

这是一次稳妥的借鉴，对标北京宸园的配套布局逻辑。此举规避了北侧住宅临近幼教配套的噪音与人流干扰，最大化保证居住区的静谧度，将豪宅居住的纯粹性推向极致。

3. 限高上调，拉高产品上限

0013-1地块建筑限高从60米上调至80米。

这一微调，既能打造高低错落的天际线，丰富产品层次，也为后期立面展示、采光视野及社区仪式感预留了充足空间。

很多人疑惑：为何要将一块完整的热地拆分出售？

花姐认为，楼市供地调整的本质，是跟随市场行情。

整块0013地块体量比北京宸园更大（后者总建面10.11万㎡，原生0013地块多出近1.8万㎡）。若一次性整体出让，房企资金占压过大，后期去化周期过长。

更关键的是，酒仙桥的富人，已被“收割”过一轮。

截至目前：
* 北京宸园：卖出583套，总成交107亿；
* 中海万吉玖序：卖出283套，成交66.71亿。

二者合计，866位高净值客户已完成置业落地。随着中海万吉玖序进入尾盘，板块增量客户持续消耗，豪宅市场饱和度肉眼可见。

一次性推巨量新货是冒险，而拆分分批、小体量精耕，才是稳妥的长线打法。

0013地块拆分，不是让利，而是精准控量、稳地价、稳去化、保品质。这是酒仙桥豪宅板块下半场最清醒的一次定调。

两大标杆打底

0013-1地块应打造何种产品？酒仙桥现有两大豪宅的成交结构，就是最好的说明书。

先看北京宸园

全盘供应606套，整体去化率96%，几乎售罄。

撑起流量与回款的是143-145㎡、165㎡的主力户型，合计518套，去化率高达97%。千万级改善，是北京宸园最稳固的基本盘。

而220-249㎡的大平层仅88套，去化86%。体量少、库存稀缺，构成了其溢价的天花板。

再看中海万吉玖序

全盘370套，去化率88.4%。项目走纯粹顶豪路线，户均面积210㎡。

• 168-215㎡中端大平层：去化最好，稳定在86%-92%；
• 291-302㎡楼王产品：去化率95.5%，顶豪购买力坚挺；
• 372㎡超大整层：受众圈层极窄，去化相对乏力。

结合朝阳紫京宸园、璞樾、融创壹号院、懋源騴橒臺等主城豪宅的产品规律，0013-1地块的产品答案已非常清晰。

地块总建面5.78万㎡，可规划套数约315套，户均面积183㎡。

策略明确：
* 不做刚需小户型，纯改善起步；
* 不盲目做过剩超大平层；
* 走最稳妥的中间溢价路线。

花姐对0013-1地块的户型推演：

1. 145-165㎡流量改善（占比45%，168套）
   承接北京宸园、万吉玖序外溢客户，锁定千万级核心购买力，保证开盘去化，夯实现金流，守住基本盘。

2. 190-220㎡中大平层利润主力（占比40%，113套）
   匹配板块最优去化面积段，精准对准朝阳置换改善群体，贡献项目核心溢价。

3. 240-270㎡少量楼王标杆（占比15%，34套）
   少量稀缺顶豪产品，拉高社区整体定位与均价，严控货量，杜绝库存积压。

无赌性，全是理性。

虽然0013-1地块不临地铁、无河景资源，但2.5的容积率在朝阳核心区新房中属第一梯队低密水准。结合地价推算，项目未来均价大概率锁定在10.8-11.5万/㎡区间。

强排推演：地块格局，早已注定

读懂供地逻辑与产品定位，楼栋排布逻辑随之浮出水面。

优先出让0013-1地块而非0013-2，核心原因只有一个：它是整片区域的中心锚点。

其菱形地块与宸园、玖序的地块形制高度相似。这种地形优势在于退线规整、遮挡可控、楼栋排布自由度极高，几乎无无效土地与低效楼位。

0013-1地块的规文件中，有一句极易被忽略的细节：

“需与0013-2地块按同期建设项目考量，建设主体需配合签订协同建设协议。”

这意味着，0013地块虽拆分，但不割裂。虽分开出让，但整体统筹开发。这与纯独立拆分的中建智地瀛海地块完全不同。官方从一开始，就定好了整片片区的统一风貌、标高与界面。

结合指标、退线要求及周边现状，完整强排方案可锁定：

1. 规划8栋住宅：纯板楼、一单元设计，保证纯粹改善质感；
2. 西南沿街3栋（10-15层小高层）：规避道路噪音，做社区前置缓冲；
3. 社区核心2栋（15层均衡楼栋）：作为主力改善产品楼位；
4. 东北侧3栋（15-22层中高层）：利用拔高视野，打造项目标杆产品；
5. 人行主入口西北角：仪式感最强、动线最合理，规避沿街干扰。

整套排布下，0013-1地块与南侧0013-2地块、西北侧0002地块，在楼间距、视线、采光、动线上完全区隔。

彼此毗邻，却互不干扰。

花姐点评

两年时间，800多位富人落地酒仙桥。

北京宸园、中海万吉玖序的热销，证明了朝阳东三环外溢改善的购买力从未枯竭。

但，市场遵循边际递减规律。

极致的刚需改善客户已被收割一轮；顶豪客户的选择却越来越多。

只要不做激进户型、不做夸张定价、不做过量货量，用低密指标、成熟圈层、稳妥产品，吃掉最后一批稳健改善需求。

0013-1地块，将是酒仙桥豪宅板块最理性的一次收官补仓。

随着它落槌，酒仙桥豪宅的旧时代大概率正式翻篇。

热闹还在，但红利，已然见顶。

【未经京城楼花许可，严禁转载、洗稿，侵权必究】