2026年7月的海淀北京，酷暑难耐，学区小腰但比气温更灼人的房暴，是跌万海淀楼市正在上演的“冰火两重天”。数据不会说谎，变万两极分化已至极致：

• 新房市场：均价高达 97,老破909元/㎡，环比微涨 0.61%。斩无
• 核心板块：四季青、人接中关村、海淀上地、学区小腰万柳等地，房暴次新房成交火热，跌万价格高位企稳甚至微涨。变万

然而，老破在光鲜的斩无另一面，海淀二手房整体均价滑落至 76,086元/㎡ - 77,497元/㎡区间，环比下跌 0.44% - 0.59%。

• 五道口：部分老旧小区成交价跌至 8.2万/㎡，较2021年高点跌幅超 45%。
• 万柳：昔日900万抢手的一居室学区房，如今挂牌价仅 370万，资产直接腰斩。

这并非简单的市场波动，而是一场彻底的价值重估。

为何四季青能逆势领涨？

四季青板块的强势，核心逻辑在于“稀缺性”。

2026年上半年，海淀区住宅用地供应持续收紧，半年无新增宅地入市，新房库存不断消耗，改善型房源愈发稀缺。7月初，四季青西冉地块挂牌，起始价高达 85.55亿元，容积率仅 1.6，主打低密洋房，成为今年北京单价最高的地块。

这块“地王”效应直接拉升了整个西部片区的房价预期：
* 片区内次新房均价稳定在 117,000元/㎡左右。
* 业主惜售情绪浓厚，优质洋房供需紧张，议价空间极小。

核心板块的上涨逻辑各异

除了四季青，海淀其他核心板块的上涨动力也各不相同：

1. 中关村：学区+产业双轮驱动

依托中科院研究所集群及顶尖中小学资源，学区属性坚如磐石。即便房龄较老，刚需家庭置业需求依然稳定，房源极少大幅降价。7月二手房环比上涨 0.35%。

2. 上地：高薪产业人口支撑

软件园聚集大量互联网科创企业，高薪人群带来持续的租房与购房需求。次新房成交火爆，新房均价维持在 115,000元/㎡左右，优质楼层房源去化迅速。

3. 万柳与世纪城：高端改善首选

城市界面成熟，商业配套完善，毗邻昆玉河，宜居属性突出。以大平层、小高层为主，改善型置换需求旺盛。暑期学区房置业旺季，中等户型成交量走高，推动房价缓慢抬升。

4. 永丰与清河：成长性红利

永丰作为海淀向北拓展的科创核心，高新企业入驻带来人口流入。新房集中，城市界面崭新，地铁便捷。7月新房成交量稳居海淀前列，核心地段价格小幅上行，均价约 83,000元/㎡。

下跌区域：老旧公房的黄昏

相比之下，公主坟、曙光、颐和园等板块则面临下行压力：
* 公主坟：7月第一周二手房参考均价 84,808元/㎡，环比跌 0.36%。
* 曙光：均价 80,264元/㎡，环比微跌 0.04%。
* 颐和园：均价 82,677元/㎡，环比跌 0.15%。

这些区域的共同痛点是：90年代建成的老旧单位公房为主，户型偏小，配套老化，缺乏竞争力。

惨烈案例：五道口与万楼的“资产缩水”

最惨烈的莫过于曾经的“宇宙中心”五道口。部分无电梯老旧小区成交单价探底至 8.2万/㎡，较2021年高点跌幅超过 45%。

在万柳片区，业主老张的经历极具代表性。2021年，他为了解决孩子上中关村三小的问题，花费近 900万抢购了一套一居室学区房。然而上周挂牌时，中介告知同小区近期成交价已跌至 370万左右。

老张发现，市场供需关系已发生根本逆转：
* 供应激增：2026年上半年，西城区在售二手房从5,542套增至9,236套（涨幅近70%）；东城区从2,514套翻倍至5,076套。万柳片区同小区挂牌量也较三年前翻倍不止。
* 流动性枯竭：以前一天能约三四拨客户，现在挂出一两周无人问津。

老张算了一笔账：即便未来房价奇迹般上涨50%，扣除五年多支付的贷款利息、物业费及税费，仍无法弥补高点入场的损失。若想真正回本，房价需翻倍。

暴跌背后的三大政策推手

此次调整并非偶然，而是政策组合拳的必然结果：

1. 交易税费优化：释放存量房源

2026年起，个人出售不满2年的住房增值税从 5%降至3%，满2年免征。这一政策大幅降低了二手房交易成本，导致此前被高税费压制的存量房源集中入市，供大于求，价格自然下行。

2. 学区政策落地：挤出溢价泡沫

海淀全区推行多校划片派位入学，彻底剥离附着在老旧房源上的超额学区溢价。
* 过去：买房=确定性入学，“闭眼入”就能改变命运。
* 现在：多校划片，买了也不一定能进。
那种“买到就是赚到”的信仰彻底破灭，每平米七八万的“学区泡沫”被直接挤出。

3. 青年住房保障托底：分流购房需求

海淀区近期推出 1,000套大学生专项配租保租房，面向近5年毕业、在海淀就业且在京无房的本科及以上学历青年开放。
* 租期：最长可达6年。
* 优惠：每2年减免1个月租金，最多累计免3个月。

这一政策有效分流了部分刚性购房需求，进一步加剧了二手房市场的竞争态势。